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Le classement en zone inondable ne justifie pas toujours l’annulation de la vente d’un terrain

“La vente d’un terrain, pour partie inconstructible en raison de sa situation en zone inondable, n’est pas annulable ni sur le fondement de l’erreur ni sur le fondement des vices cachés, dès lors que, selon les juges, ce classement n’était pas inéluctable lors de la vente et que l’acquéreur n’ignorait pas la révision en cours des règles d’urbanisme.”

C’est en ce sens que s’est prononcée la Cour de cassation dans une espèce où un particulier avait acquis d’un autre un terrain à bâtir, dont une partie faisait l’objet d’un classement en zone inconstructible antérieurement à la vente, ce qu’un certificat d’urbanisme attestait.

Après la vente, l’acquéreur s’est vu opposer un refus de permis de construire en raison du classement de l’ensemble du terrain en zone inondable consécutivement à l’adoption du plan de prévention des risques naturels d’inondation.

Les acquéreurs ont alors assigné la venderesse en annulation de la vente mais leur pourvoi a été rejeté par la Cour de cassation.

Selon les juges, le moyen fondé sur l’erreur ne pouvait perdurer dans la mesure où une enquête publique était en cours dans le cadre de la révision du plan de prévention des risques naturels d’inondation, ce que les acquéreurs ne pouvaient ignorer.

En outre, au jour de la vente, le terrain était d’ores et déjà partiellement inconstructible en raison du risque de submersion, l’extension de l’inconstructibilité  à l’ensemble du terrain n’était donc pas inéluctable.

Par ailleurs, le moyen tenant à la garantie des vices cachés n’est pas davantage fondé. La Cour souligne en effet que les acquéreurs, pour se prévaloir de la garantie des vices cachés, auraient du rapporter la preuve d’un vice d’inconstructibilité antérieur à la vente, conformément à sa jurisprudence en la matière.

Cette décision peut paraître sévère pour un acquéreur profane, mais la tendance des juges, en considération toutefois des spécificités de chaque espèce, est de responsabiliser les acquéreurs.
Avec le concours d’un professionnel de l’immobilier (agent immobilier) ayant fait correctement son travail , l’acquéreur n’aurait  pas eu à subir ce type de désagrément car le terrain déjà en partie inondable aurait été classé en évidence par le professionnel comme à étant à risque. C’est aussi peut être pour cette raison que dans cet affaire la vente s’est réalisée de particulier à particulier sans le recours à un professionnel.

[1] Civ. 3ème, 13 novembre 2014, n° 13-24-027​.

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