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En matière de bail Commercial, quels sont les effets d’un congé envoyé prématurément ?

Le congé délivré pour une date prématurée produit ses effets à la prochaine date utile dès lors qu’il a été délivré plus de 6 mois à l’avance.

En application de l’article L. 145-4 du code de commerce, le locataire peut délivrer congé  à l’expiration de chaque période triennale, dans les formes et les délais de l’article L. 145-9 du code de commerce : c’est-à-dire par acte d’huissier et au moins six mois à l’avance.

En l’espèce, les parties au contrat avaient engagé des pourparlers pour résilier le bail commercial de manière anticipée, un an avant la date de la deuxième échéance triennale.

Le locataire avait cependant délivré congé pour la date prévue dans le projet de résiliation anticipée, c’est-à-dire un an avant la fin de la deuxième période triennale du bail, et ce alors même que l’acte constatant la dénonciation du bail par anticipation ne soit signé  par les parties.

Il avait par la suite libéré  les lieux.

Le bailleur a assigné son locataire, contestant ainsi la validité de ce congé.

Il a  demandé à son locataire le paiement des loyers dus en vertu du bail jusqu’à la date d’expiration de la troisième période triennale, en considérant que le congé prématuré du preneur n’avait pas valablement mis fin au bail à l’expiration de la deuxième période triennale.

Les juges du fond ont fait droit à la demande du bailleur, considérant que le congé prématuré du preneur n’avait pas valablement mis fin au bail, non seulement pour la date anticipée indiquée dans le congé, mais également pour la date de la deuxième échéance triennale.

Selon la cour d’appel, le bail s’est donc poursuivi jusqu’à l’expiration de la troisième échéance triennale et a condamné  le preneur au paiement de loyers jusqu’à cette date.

La Cour de cassation(1) a cassé l’arrêt rendu par les juges du fond.

La Cour de cassation rappelle que le congé délivré pour une date prématurée, mais six mois avant l’expiration de la période triennale, produit ses effets à la première échéance utile après sa délivrance.

En l’espèce, le congé délivré pour une date antérieure d’un an à la deuxième échéance triennale, et donc plus de six mois avant cette date, a valablement mis fin au bail pour cette deuxième échéance triennale.

A savoir :

Rappelons qu’en application de  la loi du 18  juin 2014, dite loi Pinel, le congé peut être donné dans les conditions de forme de l’article L. 145-9 du code de commerce soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra judiciaire.

(1) Cass. 3e civ. 10 février 2015, n° 13-26.403.

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